沒人比華強北中介，更懂芯片行情

01、華強北的蕭條藏在市場里

時值2023年12月下旬，臨近年末，深圳的氣溫總算降了下來，有了點冬天的樣子。不過，下周的天氣預報又顯示氣溫將回升至25度。

這不正常，老葛想，無論是天氣還是華強北市場。

老葛是一位房產(chǎn)中介，2002年的時候他開始工作，剛開始在物業(yè)公司，08年來了華強北轉(zhuǎn)行做起了房地產(chǎn)，一做就是15年。

老葛手上的房源主要圍繞華強北附近，在華強電子市場周邊的片區(qū)，90%以上的客戶都是電子行業(yè)的人。

白天走在華強北步行街上，還是可以感受到很熱鬧，人來人往，不少人推著小板車正在送貨。老葛走在熟悉的路上，仿佛一切都沒有變化，直到走進華強電子世界的大門，寒意一下子襲來。

走在一樓，周圍就已經(jīng)有了多家空鋪，市場內(nèi)很安靜，沒什么人說話，走道里沒什么行人，大家都坐在店鋪里，看著電腦和手機，安安靜靜做著生意。

年末本就是市場的淡季，不少店鋪會在年前轉(zhuǎn)租、退租，但電子市場還是比以往更加冷清。老葛找了幾個熟悉的電子老板打個招呼聊了幾句，不少人對他說，生意不好做，今年估計要提前回家過年了。

老葛嘆了口氣，他對此早有預料。

從今年5、6月開始，華強北市場以及辦公室開始慢慢變空。

華強北的辦公室在前兩個月主要是中小戶型空置出來得比較多，到了12月，一些稍大些的公司也開始受影響，100、200平的大辦公室也開始放盤放出來。一個200平的辦公室大概可以容納30-40個人，對于芯片分銷商來說，規(guī)模不算很小。

更直觀的是，連等電梯的人都變少了。華強北的蕭條，就連外賣小哥都已察覺。

市場檔口的退潮來得更加赤裸。賽格這種生意比較雜一些的，這兩年受疫情等各種影響，一直不太好做，像華強電子世界、新亞洲一期二期、都會電子城這幾個專做電子元器件的市場，今年受影響特別明顯。

新亞洲二期市場，芯世相攝于2024年1月

老葛粗略估算了一下，電子市場的空置率目前大概在20-30%?？樟诉@么多，新華強一樓甚至干脆做起了改造，原本的商戶都搬到了其他樓層或者離開了。

租金方面當然也受到了影響。

電子市場的租金目前還沒有明顯下降，老葛猜測現(xiàn)在幾個市場可能都在觀望，都不敢第一個主動降價，就像芯片市場一樣，他們也怕陷入價格戰(zhàn)。

辦公樓的租金和今年年初相比，降了20-30%。今年年初華強北的房租價位很高，從5、6月之后開始下滑，但目前仍然比2020年的價格要高一些。

“現(xiàn)在很多房子到期了，有些客戶直接就退掉了，也不租新的。”行情這么淡，沒什么單子，很多人都是直接退掉再說，有實力的公司，就會選擇再撐一撐。

“就像是回到了三年前一樣”，老葛說，2020-2022年芯片行業(yè)迎來的前所未有的狂熱，連帶著華強北的房地產(chǎn)市場也一飛沖天，租金飆升還一房難求。

2023年即將過去，老葛現(xiàn)在回憶起那三年，恍如隔世。

02、一個月漲幾千，轉(zhuǎn)讓費幾十萬，被IC帶飛的租金

2020年初，突如其來的疫情把一切都打亂了，各行各業(yè)茫然不知所措。

大年初一晚上，老葛還在家里對未知的未來感到不安的時候，一條紅外測溫儀急缺芯片的信息在IC人的朋友圈中開始傳播，在大家的齊心努力之下，缺貨在大年初二得到解決。

這是點燃缺芯潮引線的火花，然后，一切就開始了。

2020-2022年，華強北一房難求。

“趕緊找找這波賺到錢的客戶！”

當一個華強廣場寫字樓的房源被放出來的時候，房地產(chǎn)中介們開始騷動起來，對于老葛來說，鎖定這些客戶很簡單，就連他都已經(jīng)察覺，賣芯片的又開始“發(fā)財”了。

老葛在華強北呆了十幾年，總是和IC人打交道的他自然也摸到了一些芯片行情變化的規(guī)律。他知道這行有周期，有低谷，也會有某個器件帶來的爆發(fā)。

“但這次實在是太夸張了?！?/p>

老葛回憶起那段時間，后知后覺地感受到了瘋狂。新人入局、小公司擴招、芯片新貴的誕生......華強北沸騰異常。與此同時，辦公室租金瘋漲，最夸張的時候一天一個價，一個月就能漲幾千。

就拿華強廣場的租金來說，平時大約1萬塊左右的一套房間，在最高峰的時候，可以漲到一萬三、一萬四，還租不到。

還有國利大廈，國利大廈內(nèi)有一種29平的單房，正常情況也就租4000-4500元左右，后面直接漲到6000-6500塊，漲幅差不多有40%左右。

同樣的還有都會軒，之前一房一廳也就6000-7000塊，后面直接漲到9000塊左右。

最夸張的是鼎城國際，之前很多年租金都保持在每平140-160元，前兩年最離譜的時候漲到280塊一平，直接翻倍。關鍵你敢報這個價格，還真的有人租，真的有這個市場。

老葛總結(jié)那時候的辦公室租金：漲一半不多，漲三四成正常。

在電子市場，除了漲價的房租，轉(zhuǎn)讓費更是瘋狂。行情好的時候，轉(zhuǎn)讓費可以漲到十幾萬，幾十萬，有做IC的老板和老葛吐槽，位置好一點的，上百萬也有。

做IC的老板們賺了大錢，賺了幾千萬、一個億的都有不少。這些老板出手也豪氣，買辦公室、買樓、買房的都不少，有的甚至看到合適的房子就買。

老葛那時候遇到一個客戶，一上來就說要買整層的寫字樓，而當時寫字樓的單價最高是6萬一平。

對于老葛這樣的華強北中介來說，這三年的生意比任何時間都好做，這波紅利是實實在在吃到了。這些老板在華強北買房也不是為了住，大部分都是為了“用”，只要能讓自己做生意更方便，他們大多不在意單價比之前上漲了多少。

2022年下半年開始，IC市場行情開始明顯下滑，之后便是一整年的寒冬。和IC人“共生”的老葛，自然也進入了這漫長的季節(jié)。

行情走了之后，之前要買房或者打算買房的老板們都開始觀望，老葛發(fā)現(xiàn)華強北周邊的房價也有可能回調(diào)。對于老葛這樣的房產(chǎn)中介來說，賣房是收入的大頭，今年，像老葛和他的同行們基本只能通過介紹租房來維持收入。

同時，之前租金瘋漲的后果也開始暴露。之前的房租被頂?shù)竭@么高，現(xiàn)在很多IC貿(mào)易商們無法繼續(xù)負擔，很多人都開始進行調(diào)整。老葛有見過不要押金直接搬走的，也遇到過和業(yè)主主動協(xié)商降租金的。

老葛手上一個十幾年前就租下的商鋪，當年租金近1萬元一個月，現(xiàn)在只剩5000塊。

有一個芯片分銷商老板表示，零幾年的時候就在華強北賣芯片，當時在福田區(qū)的中心買了一套房，另一個朋友同樣的時間在新亞洲花大幾十萬買了一條柜臺。時至今日，那套住宅的房價漲了10倍，現(xiàn)在每個月租金有一萬多，而新亞洲的柜臺從跌到只剩10萬，租金從4000塊跌到不到1000。

除了租金下滑，市場的轉(zhuǎn)讓費跌得沒眼看。以前能轉(zhuǎn)六七十萬的，可能現(xiàn)在轉(zhuǎn)個六七萬，五六萬，直接少個零；之前能轉(zhuǎn)幾萬塊或者十幾萬的，現(xiàn)在可能直接就沒人要了?，F(xiàn)在這種情況，可能只有臨街或者位置好點的還能轉(zhuǎn)一點。

IC掀起的浪潮卷起了周圍的一切，中介們也順勢加入其中，吃到了紅利。除了在潮水中升起又跌落的芯片分銷商們，也有像老葛這樣被連帶著受影響的其他產(chǎn)業(yè)的人，他們沒有直接參與，卻也身處其中。

然后，潮水褪去，老葛們只能被動地被留在原地，感受身上留下的鹽巴被深圳冬日的暖陽烤得隱隱作痛。

老葛想起了2022年年末，那時不少人感受著刀片嗓、水泥鼻，躺在床上，期待著一切過去，2023年一切都會好起來。

03、大廈搖晃之后人們都去哪了

2021年5月18日，在整個芯片市場陷入狂熱，華強北租金飆升的時候，賽格大廈晃了。

驚恐的人們爭相逃出大廈，無措地站在樓下。隨后幾天，封樓、臨時安置，再到回歸，芯片分銷商們只想快點回到辦公室，把該發(fā)的貨發(fā)出去。

事實上，2021年中旬開始，芯片市場就發(fā)出了需求減弱的信號，一些國產(chǎn)MCU代理已經(jīng)感知到了手上訂單的減少。只是那時，別的品類的芯片仍然需求旺盛，他們也沒將這微弱的信號放在心上。

而這座成立于?“超高樓競賽”時代的高樓、華強北的標志性建筑在此時搖晃，現(xiàn)在來看，仿佛帶有一絲隱喻。

“一切都是有規(guī)律的，它有周期?！?/strong>