作者:三分淺土
華強北變空了。
在各種社交軟件上,不時有人錄下華強北市場檔口的現(xiàn)狀,空蕩蕩的過道,緊閉的卷簾門,安靜的市場,左右環(huán)顧,能看見不少旺鋪出租的標簽。
我把這些視頻發(fā)給老葛看的時候,他嘆了一口氣。
“華強北有這個市場以來,從來沒有這么空過?!?/strong>
01、華強北的蕭條藏在市場里
時值2023年12月下旬,臨近年末,深圳的氣溫總算降了下來,有了點冬天的樣子。不過,下周的天氣預報又顯示氣溫將回升至25度。
這不正常,老葛想,無論是天氣還是華強北市場。
老葛是一位房產(chǎn)中介,2002年的時候他開始工作,剛開始在物業(yè)公司,08年來了華強北轉(zhuǎn)行做起了房地產(chǎn),一做就是15年。
老葛手上的房源主要圍繞華強北附近,在華強電子市場周邊的片區(qū),90%以上的客戶都是電子行業(yè)的人。
白天走在華強北步行街上,還是可以感受到很熱鬧,人來人往,不少人推著小板車正在送貨。老葛走在熟悉的路上,仿佛一切都沒有變化,直到走進華強電子世界的大門,寒意一下子襲來。
走在一樓,周圍就已經(jīng)有了多家空鋪,市場內(nèi)很安靜,沒什么人說話,走道里沒什么行人,大家都坐在店鋪里,看著電腦和手機,安安靜靜做著生意。
年末本就是市場的淡季,不少店鋪會在年前轉(zhuǎn)租、退租,但電子市場還是比以往更加冷清。老葛找了幾個熟悉的電子老板打個招呼聊了幾句,不少人對他說,生意不好做,今年估計要提前回家過年了。
老葛嘆了口氣,他對此早有預料。
從今年5、6月開始,華強北市場以及辦公室開始慢慢變空。
華強北的辦公室在前兩個月主要是中小戶型空置出來得比較多,到了12月,一些稍大些的公司也開始受影響,100、200平的大辦公室也開始放盤放出來。一個200平的辦公室大概可以容納30-40個人,對于芯片分銷商來說,規(guī)模不算很小。
更直觀的是,連等電梯的人都變少了。華強北的蕭條,就連外賣小哥都已察覺。
市場檔口的退潮來得更加赤裸。賽格這種生意比較雜一些的,這兩年受疫情等各種影響,一直不太好做,像華強電子世界、新亞洲一期二期、都會電子城這幾個專做電子元器件的市場,今年受影響特別明顯。
新亞洲二期市場,芯世相攝于2024年1月
老葛粗略估算了一下,電子市場的空置率目前大概在20-30%??樟诉@么多,新華強一樓甚至干脆做起了改造,原本的商戶都搬到了其他樓層或者離開了。
租金方面當然也受到了影響。
電子市場的租金目前還沒有明顯下降,老葛猜測現(xiàn)在幾個市場可能都在觀望,都不敢第一個主動降價,就像芯片市場一樣,他們也怕陷入價格戰(zhàn)。
辦公樓的租金和今年年初相比,降了20-30%。今年年初華強北的房租價位很高,從5、6月之后開始下滑,但目前仍然比2020年的價格要高一些。
“現(xiàn)在很多房子到期了,有些客戶直接就退掉了,也不租新的。”行情這么淡,沒什么單子,很多人都是直接退掉再說,有實力的公司,就會選擇再撐一撐。
“就像是回到了三年前一樣”,老葛說,2020-2022年芯片行業(yè)迎來的前所未有的狂熱,連帶著華強北的房地產(chǎn)市場也一飛沖天,租金飆升還一房難求。
2023年即將過去,老葛現(xiàn)在回憶起那三年,恍如隔世。
02、一個月漲幾千,轉(zhuǎn)讓費幾十萬,被IC帶飛的租金
2020年初,突如其來的疫情把一切都打亂了,各行各業(yè)茫然不知所措。
大年初一晚上,老葛還在家里對未知的未來感到不安的時候,一條紅外測溫儀急缺芯片的信息在IC人的朋友圈中開始傳播,在大家的齊心努力之下,缺貨在大年初二得到解決。
這是點燃缺芯潮引線的火花,然后,一切就開始了。
2020-2022年,華強北一房難求。
“趕緊找找這波賺到錢的客戶!”
當一個華強廣場寫字樓的房源被放出來的時候,房地產(chǎn)中介們開始騷動起來,對于老葛來說,鎖定這些客戶很簡單,就連他都已經(jīng)察覺,賣芯片的又開始“發(fā)財”了。
老葛在華強北呆了十幾年,總是和IC人打交道的他自然也摸到了一些芯片行情變化的規(guī)律。他知道這行有周期,有低谷,也會有某個器件帶來的爆發(fā)。
“但這次實在是太夸張了?!?/p>
老葛回憶起那段時間,后知后覺地感受到了瘋狂。新人入局、小公司擴招、芯片新貴的誕生......華強北沸騰異常。與此同時,辦公室租金瘋漲,最夸張的時候一天一個價,一個月就能漲幾千。
就拿華強廣場的租金來說,平時大約1萬塊左右的一套房間,在最高峰的時候,可以漲到一萬三、一萬四,還租不到。
還有國利大廈,國利大廈內(nèi)有一種29平的單房,正常情況也就租4000-4500元左右,后面直接漲到6000-6500塊,漲幅差不多有40%左右。
同樣的還有都會軒,之前一房一廳也就6000-7000塊,后面直接漲到9000塊左右。
最夸張的是鼎城國際,之前很多年租金都保持在每平140-160元,前兩年最離譜的時候漲到280塊一平,直接翻倍。關鍵你敢報這個價格,還真的有人租,真的有這個市場。
老葛總結(jié)那時候的辦公室租金:漲一半不多,漲三四成正常。
在電子市場,除了漲價的房租,轉(zhuǎn)讓費更是瘋狂。行情好的時候,轉(zhuǎn)讓費可以漲到十幾萬,幾十萬,有做IC的老板和老葛吐槽,位置好一點的,上百萬也有。
做IC的老板們賺了大錢,賺了幾千萬、一個億的都有不少。這些老板出手也豪氣,買辦公室、買樓、買房的都不少,有的甚至看到合適的房子就買。
老葛那時候遇到一個客戶,一上來就說要買整層的寫字樓,而當時寫字樓的單價最高是6萬一平。
對于老葛這樣的華強北中介來說,這三年的生意比任何時間都好做,這波紅利是實實在在吃到了。這些老板在華強北買房也不是為了住,大部分都是為了“用”,只要能讓自己做生意更方便,他們大多不在意單價比之前上漲了多少。
2022年下半年開始,IC市場行情開始明顯下滑,之后便是一整年的寒冬。和IC人“共生”的老葛,自然也進入了這漫長的季節(jié)。
行情走了之后,之前要買房或者打算買房的老板們都開始觀望,老葛發(fā)現(xiàn)華強北周邊的房價也有可能回調(diào)。對于老葛這樣的房產(chǎn)中介來說,賣房是收入的大頭,今年,像老葛和他的同行們基本只能通過介紹租房來維持收入。
同時,之前租金瘋漲的后果也開始暴露。之前的房租被頂?shù)竭@么高,現(xiàn)在很多IC貿(mào)易商們無法繼續(xù)負擔,很多人都開始進行調(diào)整。老葛有見過不要押金直接搬走的,也遇到過和業(yè)主主動協(xié)商降租金的。
老葛手上一個十幾年前就租下的商鋪,當年租金近1萬元一個月,現(xiàn)在只剩5000塊。
有一個芯片分銷商老板表示,零幾年的時候就在華強北賣芯片,當時在福田區(qū)的中心買了一套房,另一個朋友同樣的時間在新亞洲花大幾十萬買了一條柜臺。時至今日,那套住宅的房價漲了10倍,現(xiàn)在每個月租金有一萬多,而新亞洲的柜臺從跌到只剩10萬,租金從4000塊跌到不到1000。
除了租金下滑,市場的轉(zhuǎn)讓費跌得沒眼看。以前能轉(zhuǎn)六七十萬的,可能現(xiàn)在轉(zhuǎn)個六七萬,五六萬,直接少個零;之前能轉(zhuǎn)幾萬塊或者十幾萬的,現(xiàn)在可能直接就沒人要了?,F(xiàn)在這種情況,可能只有臨街或者位置好點的還能轉(zhuǎn)一點。
IC掀起的浪潮卷起了周圍的一切,中介們也順勢加入其中,吃到了紅利。除了在潮水中升起又跌落的芯片分銷商們,也有像老葛這樣被連帶著受影響的其他產(chǎn)業(yè)的人,他們沒有直接參與,卻也身處其中。
然后,潮水褪去,老葛們只能被動地被留在原地,感受身上留下的鹽巴被深圳冬日的暖陽烤得隱隱作痛。
老葛想起了2022年年末,那時不少人感受著刀片嗓、水泥鼻,躺在床上,期待著一切過去,2023年一切都會好起來。
03、大廈搖晃之后人們都去哪了
2021年5月18日,在整個芯片市場陷入狂熱,華強北租金飆升的時候,賽格大廈晃了。
驚恐的人們爭相逃出大廈,無措地站在樓下。隨后幾天,封樓、臨時安置,再到回歸,芯片分銷商們只想快點回到辦公室,把該發(fā)的貨發(fā)出去。
事實上,2021年中旬開始,芯片市場就發(fā)出了需求減弱的信號,一些國產(chǎn)MCU代理已經(jīng)感知到了手上訂單的減少。只是那時,別的品類的芯片仍然需求旺盛,他們也沒將這微弱的信號放在心上。
而這座成立于?“超高樓競賽”時代的高樓、華強北的標志性建筑在此時搖晃,現(xiàn)在來看,仿佛帶有一絲隱喻。
“一切都是有規(guī)律的,它有周期?!?/strong>
老葛來華強北十多年,已經(jīng)經(jīng)歷了很多次周期,雖然這次的行情暴漲暴跌的程度不尋常,但就像很多芯片分銷老司機一樣,老葛的心態(tài)還算平穩(wěn)。雖然現(xiàn)在行情不好,他認為主要還是因為之前漲得太厲害,現(xiàn)在只是向正常情況回歸。
比起電子市場,華強北東邊的那些市場更加大起大落。那邊做得比較雜,手機、電腦、手機配件、化妝品、安防監(jiān)控......幾乎什么火做什么。所以,火的時候爆火,不火的時候整個市場的一到三樓全都沒人。而西邊的市場主營電子元器件,即便有行情周期,但也沒有那么夸張。
老葛還記得2008年,那時他剛來華強北,山寨機正火,那時的華強北創(chuàng)業(yè)氛圍濃郁,生意也好,全國各地的人都向這里涌來。
他見到過不少大學生跑過來做電子,先幫老板打工幾年,然后和朋友一起創(chuàng)業(yè)開公司,現(xiàn)在成了老板,也許還成了芯片分銷的中堅力量。
現(xiàn)在也有大學生過來,但想要復制這些經(jīng)歷,恐怕再沒這么簡單,也沒這么多機會了。
當然,這一切也不全是因為周期,整個華強北,甚至整個深圳、整個社會大環(huán)境都在不斷變化。
老葛回憶,曾經(jīng)來深圳能逛的就只有華強北、世界之窗這幾個地方,現(xiàn)在深圳各個區(qū)都有了綜合體,即便到了關外,也很繁華,都有能逛的地方。
之前做電子的市場都扎堆在華強北,現(xiàn)在周邊建了這么多樓,又新建了這么多市場,做電子的人便逐漸分散。再加上這幾年來電商的普及,所以很多人都在往外走。
很多芯片分銷商現(xiàn)在會把采購放在華強北,銷售之類的就會轉(zhuǎn)向坂田、龍華、南山科技園等地方,外面的寫字樓租金更便宜,環(huán)境也更好?,F(xiàn)在的華強北更多的是中小規(guī)模的公司,老葛觀察到,基本100個人以上的芯片分銷商,只會在華強北設一個點,主要人員都在往外搬。
老葛的客戶同樣如此,更多的人在華強北只是搞個門市,或者搞個小倉庫發(fā)貨。
這些人還會回來嗎?誰也不知道。
對于老葛來說,他能做的只有等待。等待周期變化,等待整個大環(huán)境好起來,等待大家愿意消費、愿意買房租房,等待冬天過去。
畢竟對于春天來說,冬天難道是它的結(jié)束嗎?
老葛仍舊對未來保持希望,只是在聊天的最后,他還是忍不住問我:“你們IC行業(yè)什么時候好起來呢?”
文中人名皆為化名